In tema di mutamento di destinazione d’uso funzionale ed eterogeneo di singola unità immobiliare ubicata in edifici ricompresi nelle zone territoriali omogenee A), B) e C), la disciplina di cui all’art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, del DPR n. 380/2001, come modificato dal D.L. n. 69/2024 (c.d. “Salva Casa”), ha natura di norma di rango primario, sicché le eventuali limitazioni contenute negli strumenti urbanistici comunali possono operare solo ove integrino “specifiche condizioni”, motivate e adottate in epoca successiva all’entrata in vigore della novella legislativa, viceversa tali condizioni non possono essere desunte implicitamente da disposizioni urbanistiche previgenti (Tar Lazio, Roma, sez. II bis, 9 febbraio 2026, n. 2533).
La controversia Il ricorrente è proprietario di un’unità immobiliare avente destinazione d’uso “uffici e terziario”, collocata in un edificio a prevalente destinazione abitativa.
L’edificio ricade in zona classificata dal PRG di Roma Capitale come T3-Tessuti di espansione novecentesca a tipologia residenziale libera.
Il ricorrente presenta una SCIA per il cambio di destinazione d’uso, senza opere, dell’unità immobiliare da “ufficio” ad “abitativa”.
Roma Capitale dichiara l’inefficacia della SCIA in quanto il mutamento di destinazione d’uso non sarebbe consentito dallo strumento urbanistico comunale:
- in particolare ai sensi dall’art. 45 comma 7 NTA del PRG, secondo cui i cambi di destinazione d’uso sono consentiti in via diretta solo in caso di ripristino (ossia se in precedenza destinata ad uso abitativo).
Un passo indietro Il D.L.n. 69/2024 (c.d. Salva Casa) ha innovato profondamente il DPR n. 380/2001 (TUED.).
L’art. 23 ter, comma 1 ter, TUED disciplina i cambi di destinazione d’uso funzionali ed eterogenei (ossia, senza opere edilizie e con passaggio tra diverse categorie funzionali) relativi a singole unità immobiliari situate in edifici nelle zone territoriali omogenee A, B e C di cui al DM 1444/1968. Tali cambi di destinazione d’uso sono consentiti purché:
- non riguardino la categoria “rurale”;
- vengano rispettate le condizioni di cui al comma 1 quater e la “normativa di settore”;
- resti ferma “la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni”.
Ai sensi dell’art. 23-ter comma 1-quater il cambio di destinazione è sempre consentito per le singole unità immobiliari, fermo restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Da qui l’antinomia tra la normativa statale (art. 23 comma 1-ter TUED) e lo strumento urbanistico comunale (art. 45 NTA PRG Roma Capitale).
La decisione Il TAR accoglie il ricorso: il cambio di destinazione d’uso richiesto dalla ricorrente è ammissibile.
La normativa dello strumento urbanistico comunale non soddisfa le “specifiche condizioni” previste dalla normativa statale, come esplicitate dalle linee guida del Ministero delle Infrastrutture e trasporti:
- l’art. 45, comma 7, NTA del PRG è antecedente al decreto Salva-casa. Le “specifiche condizioni” devono essere redatte in data successiva all’entrata in vigore del decreto Salva Casa e non possono essere desunte implicitamente;
- la norma urbanistica è priva di adeguata motivazione in ordine alle ragioni che giustificano la deroga alla disciplina del cambio di destinazione d’uso prevista.
Ai fini dell’ammissibilità o meno del cambio di destinazione d’uso deve quindi farsi riferimento alla normativa statale (TUED) e non, invece, a quella contenuta nello strumento urbanistico comunale di Roma Capitale, da disapplicare in quanto recessiva rispetto alla norma di rango primario.
