La nozione di superficie utile paesaggisticamente rilevante coincide con quella urbanisticamente rilevante e consiste in una superficie autonomamente utilizzabile di tipo abitativo/residenziale/commerciale, la quale non ha una funzione meramente accessoria o pertinenziale, come ad esempio i balconi, i terrazzi, le recinzioni, i volumi tecnici, le autorimesse e le cantine (Cons. Stato, sez. VII, 13 novembre 2025, n. 8902).
Il caso di specie I proprietari di un fabbricato, in assenza di titolo edilizio e autorizzazione paesaggistica, hanno:
- abbassato la quota del terreno e quindi lasciato emergere sopra tale quota una parte dell’originario piano seminterrato, sicché tale piano ha finito per trasformarsi da piano seminterrato a piano terra;
- aperto alcune finestre sul seminterrato fuoriuscito;
- eseguito una sistemazione esterna realizzando dei muretti.
I proprietari hanno richiesto il rilascio di un Pdc in sanatoria ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001, previo accertamento di compatibilità paesaggistica postumo ai sensi dell’art. 167 D.Lgs. n. 42/2004.
La Soprintendenza ha espresso parere negativo, cui ha fatto seguito il diniego di Pdc in sanatoria da parte del Comune.
Il Tar Salerno ha respinto il ricorso di primo grado. I proprietari hanno interposto appello.
Un passo indietro L’iter procedimentale sotteso al rilascio del parere di compatibilità paesaggistica postuma ex art. 167, co. 4 e 5 D. Lgs. n. 42/2004 è bifasico:
- la Soprintendenza deve dapprima verificare l’ammissibilità dell’istanza, ossia l’assenza di incremento di superfici e volumi utili;
- e poi, una volta esitata positivamente la prima fase, la Soprintendenza deve scrutinare la fondatezza dell’istanza, ossia l’assenza di qualsiasi pregiudizio arrecato al paesaggio.
Nel caso di specie la Soprintendenza si è arrestata alla prima fase, rilevando la presenza di un incremento di superficie e volume utile.
La nozione di superficie utile Il Collegio richiama l’orientamento prevalente secondo cui la nozione di volume e superficie utile paesaggisticamente rilevante – il cui incremento è di per sé ostativo al rilascio del parere di compatibilità paesaggistica postuma – ha il medesimo significato tecnico-giuridico della nozione urbanistico-edilizia.
Il Collegio ricostruisce la nozione urbanistico-edilizia (e paesaggistica) di superficie utile:
- la definizione di “superficie utile” è dettata dallo schema di Regolamento edilizio tipo approvato mediante l’intesa tra Governo, Regioni e Comuni del 20 ottobre 2016 (pubblicata nella G.U. n. 268 del 16 novembre 2016). In base a tale definizione, la “superficie utile” è la «superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria» la quale, a sua volta, comprende gli spazi di un edificio «aventi carattere di servizio», tra cui sono espressamente inclusi «le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra» e «i depositi»;
- la “superficie utile” coincide con la superficie calpestabile, di regola non esposta alle intemperie, che può essere oggetto di una fruizione di tipo abitativo/residenziale/commerciale, o comunque atta allo svolgimento di attività umane (non necessariamente private) di varia natura, e cioè di contenuto quasi mai (o raramente) pre-determinato a priori;
- deve sussistere un’autonoma utilizzabilità dello spazio creato, che viene valorizzato di per sé come bene singolo, non necessariamente (né sempre) connesso ad altri, per poter essere esposto ad una molteplicità di possibili usi;
- sono pertanto esclusi dalla nozione i beni accessori o pertinenziali, quali ad esempio i balconi, i terrazzi, le recinzioni (quando non escludono l’accesso e servono solo a delimitare i confini fra i terreni) e strutture simili, ivi inclusi i volumi tecnici.
Ne deriva che la nozione urbanistico-edilizia di superficie utile è una nozione oggettiva e funzionale, sicché la superficie utile di un edificio non può dirsi mutata se non muta anche la sua consistenza volumetrica e/o funzione, a nulla rilevando il fatto che tale consistenza/funzione sia stata prima “occulta” e sia poi divenuta “visibile” all’esterno.
Nel merito Il Collegio accoglie l’appello annullando il diniego di compatibilità paesaggistica della Soprintendenza (a cui consegue, in via derivata, l’annullamento del diniego del Pdc in sanatoria del Comune) sulla base delle seguenti motivazioni:
- L’emersione del seminterrato tramite sbancamento della quota di terreno non ha determinato né un mutamento d’uso né alcun incremento di volume e superficie utile;
- Anche a voler ritenere, per assurdo, che un incremento si sia verificato, tuttavia nel caso in esame il seminterrato fuoriuscito dalla quota terra è soltanto un garage/cantina, vale a dire una superficie accessoria e non una superficie utile.
